Dentro dos Direitos Reais previstos junto ao artigo 1.225 do Código Civil se encontra “o direito do promitente comprovador do imóvel”, ou seja, da pessoa física ou jurídica que de livre vontade adquiriu um imóvel por meio de um contrato de promessa de compra e venda.

Ocorre que, conforme previsão do artigo 108 do mesmo Código, apenas a escritura pública conclui a validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis.

Apesar de alguma divergência e discussão doutrinária, a promessa de compra e venda não tem ante a terceiros o que chamamos de efeito erga omnes. Assim, o referido registro da eficácia real a um direito pessoal que apenas os contraentes tinham ciência.

A prática mais comum a grande parte dos brasileiros é a formalização apenas do contrato de compra e venda, que muitas vezes é realizado como forma de cessão de direitos sobre determinado imóvel que possui escritura e registro em nome de terceiros, como por exemplo a loteadora originária do bem. Tal prática causa inúmeros transtornos aos compradores de boa-fé, quando há execuções em face do proprietário que consta no registro, vez que o bem pode sofrer penhoras.

Há inúmeros casos de imóveis levados a leilão, relativo às dívidas dos proprietários originários que o venderam há muitos anos, sendo necessária a intervenção judicial do adquirente de boa-fé para comprovar a validade da promessa de compra e venda realizada e o seu direito sobre o imóvel.

Outros casos comuns, são pelo falecimento/falência dos proprietários originais que constam junto ao registro de imóveis do bem, onde o comprador do imóvel precisa recorrer ao judiciário para comprovar o negócio jurídico realizado para lhe permitir proceder o devido registro/escritura, seja por meio de ação de outorga de escritura ou adjudicação compulsória.

Relevante citar também os casos de inventário do promitente comprador, onde os familiares passam a ter ciência da ausência de registro do imóvel que precisa ser inventariado, atrasando a conclusão da partilha.

Para os diversos casos citados, a melhor orientação é procurar um advogado especialista no assunto, vez que o registro da compra e venda de imóveis e de suma importância para o dia a dia e evitar os referidos transtornos.